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    -- 達州大竹知名律師李鷹

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    合同解除權的行使應遵循謙抑原則

    2018/5/23 10:16:01 達州大竹知名律師
        [要旨]
        如當事人約定的合同解除權的行使會影響到第三人的利益,且不利于增進經濟效益,法院可限制該解除權的行使。
        [案情]
        2002年8月至10月,陸華強分別與何平及顧雪珍等人簽訂房屋租賃合同,先后租賃位于上海市青浦區盈港路663-675號房產7套(其中顧雪珍的房屋為位于最東面的663號),合同約定租期為5年,每套房屋每年租金為2.8萬元,違約金為3萬元,并約定如陸華強不及時繳納租金,出租方有權終止合同。陸華強租賃上述7套房屋后,對所有房屋進行了打通裝修,開立了個人獨資企業上海青浦江涌樓酒店。合同簽訂后前三年陸華強均按約支付了房租,2004年12月,陸華強和潘龍英簽訂了《門面房轉租協議》,約定陸華強將上述7套房屋轉租給潘龍英。2005年11月,陸華強未能向出租人支付2006年度的房租,各出租人分別向上海市青浦區人民法院提起訴訟。經法院調解,何平等人分別和被告達成了調解協議,約定被告分別向各出租人支付2006年度的租金和違約金人民幣1萬元;而顧雪珍則堅持請求法院判令解除租賃協議及判令被告償付原告違約金人民幣3萬元。
        [審判]
        一審法院審理后認為,顧雪珍與陸華強簽訂的《門面房租賃協議書》的效力應予認定,陸華強拖欠租金且未經出租人同意擅自將租賃房屋轉租他人顯屬違約,應承擔相應的違約責任。但顧雪珍并不因此享有合同單方解除權,主要理由是:①從本案的實際情況看,顧雪珍在出租房屋時已經明知陸華強租賃房屋的用途,包括顧雪珍房屋在內的7套房屋經過打通裝修開設酒店已構成一個整體,在出現相同違約情形的情況下,其他出租人均選擇要求陸華強繼續履行合同和承擔違約責任,僅顧雪珍一方選擇單方解除合同無疑會影響其他合同的履行;②本案租賃期限為5年,陸華強已按約支付前3年的租金,拖欠一年租金,陸華強不構成延遲履行主要債務的情形,因此顧雪珍不得以此行使合同解除權;③顧雪珍行使合同解除權未履行通知義務。同時,合同關于違約金為3萬元的約定高于陸華強未履行部分的債務,屬于明顯過高,應酌情調整。一審法院據此判決:一、原告顧雪珍要求解除與被告陸華強簽訂的《門面房租賃協議書》的訴訟請求不予支持;二、被告陸華強應于判決生效后十日內償付原告顧雪珍違約金人民幣1萬元。
        顧雪珍不服一審法院判決,向上海市第二中級人民法院提起上訴,認為陸華強拖欠租金,其有權依據合同約定行使單方解除權;同時陸華強未經其同意擅自將房屋轉租,依據法律規定其同樣有權解除合同,因此請求二審法院依法改判,支持其一審訴請。
        上海市第二中級人民法院認為,本案租賃合同合法有效,在履行過程中,陸華強未經出租人顧雪珍同意將房屋擅自轉租,且未在合同約定的期限及時支付租金,顯屬違約,理應承擔相應的違約責任。顧雪珍據此起訴要求解除合同,不為無因。但從下述三個方面的理由來看,本案系爭租賃合同以不解除為宜。①本案租賃合同雖系陸華強與顧雪珍就特定房屋租賃事宜簽訂的一份獨立的合同,但顧雪珍在簽訂合同時即已明知陸華強租賃房屋的用途以及包括顧雪珍房屋在內的7套房屋將打通裝修開設酒店。現陸華強承租的7套房屋在用于酒店經營上已構成一個整體,本案租賃合同與其他6套房屋涉及的租賃合同因而具有了事實上的關聯性。在出現相同違約情形的情況下,其他出租人均選擇要求陸華強繼續履行合同和承擔違約責任,僅顧雪珍一方選擇單方解除合同無疑會影響其他合同的履行。②本案各方當事人在一審庭審中均確認,租賃合同所涉及的房屋在整個酒店中的位置為消防通道、部分包房、調料倉庫等,且該酒店再無其他消防通道。眾所周知,開設酒店必須符合法律法規規定的消防要求。本案租賃合同的解除,將導致酒店不具備正常經營的條件,而改變酒店布局、重新進行整改以符合消防要求,既占用較長的經營時間,又耗費不菲的資金,顯然不符合保障市場交易、促進經濟發展的合同立法的目的。考慮到本案租賃合同至2007年11月即到期,解除合同可能導致的不經濟、不利益則尤為不必要。③陸華強為其違約行為愿意承擔繼續履行、采取補救措施以及支付違約金等違約責任,顧雪珍的合法權益就此已能得到適當的救濟和維護,在此情況下,顧雪珍堅持要求解除合同的訴請在合理性上存有欠缺。因此,對顧雪珍要求解除合同的上訴理由,法院難以采納。法院二審審理中,陸華強自愿向顧雪珍支付2006年度的房屋租金2.8萬元,并自愿承擔本案二審案件受理費,系當事人對自己民事權利的處分,與法不悖,可予準許。遂判決:一、維持上海市青浦區人民法院[2005]青民一[民]初字第4549號民事判決;二、陸華強于判決生效之日起十日內給付顧雪珍2006年度房屋租金人民幣2.8萬元。

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